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大家が加入する火災保険とは

一般に火災保険は、その物件に住んでいる人が加入するものです。しかし賃貸物件においては、入居者はもちろんですが、物件に住んでいない大家も火災保険に入ることになります。 大家と火災保険の関係について、詳しく解説します。

大家も火災保険に入る必要がある

賃貸住宅においても、万が一に備えて、もちろん火災保険を付ける必要があります。しかし、賃貸住宅の火災保険は、一般の火災保険とは少々異なる点があります。

一般の火災保険は、当然、住んでいる人が保険に入ります。賃貸住宅においても、借主、つまり住んでいる人が保険に入ります。しかしその一方で、その物件には住んでいない大家自身も保険に入る必要があるのです。 住んでいないにも関わらず保険に入るのは、少し違和感のあるところです。何やら特殊な保険で、面倒な手続きが必要になるのかと不安になる人もいるでしょう。

安心してください。大家が入る保険は、一般にイメージする通常の火災保険と何ら変わりません。通常の火災保険に加え、一部、特殊な特約を付けるだけの手続きになります。特に面倒なことはないので、安心して契約に進みましょう。

大家が入る火災保険と入居者が入る火災保険との違い

賃貸物件における大家が入るべき火災保険、および入居者が入るべき火災保険について詳しく見ていきましょう。

大家が入る保険とは

大家が入るべき保険は、大きなくくりで言えば「建物」にまつわる保険です。 たとえば、排水管の老朽化や破損などで水漏れが発生したとします。そして、その水漏れの影響で入居者の家財に損害を与えたとしましょう。その場合、大家は入居者の損害を補償する必要があります。この補償に対応するのが「施設賠償責任」という特約です。

「施設賠償責任」とは、大家が所有する「建物」の都合で他者に損害を与えてしまった場合に、これを補償する特約。入居者の家財への損害だけではなく、たとえば「建物」に付随した何らかの設備によって入居者や通行人がケガをした場合なども、この「施設賠償責任」特約で補償されることになります。

もう一つ大家が入るべき保険が「家賃保証」特約です。万が一、物件が火災等による被害を受けた場合、改めて物件を立て直すまでの間、家賃収入が途絶えてしまいます。新たな物件を建てるまでの間の家賃を補償してくれるのが、「家賃保証」特約になります。

大家が入るべき保険は、火災保険に「施設賠償責任」と「家賃保証」の特約を付けたものであることを覚えておきましょう。

入居者が入る保険とは

入居者が安心して生活を送るためには、火災保険にプラスして「家財保険」「借家人賠償責任」「個人賠償責任」の各特約を付けておくことが基本です。 万が一入居者が火災を起こしたとしても、その入居者に重大な責がない限り、火災の賠償責任は負いません(失火責任法)。逆に言うと、別の入居者が火災を起こした結果、もらい火で自分の部屋が焼失したとしても、大家からはもちろん、火災を起こした本人からも補償を受け取ることはできません。よって、自己防衛の意味でも「家財保険」特約を付けておいたほうが良いでしょう。

ただ、たとえ失火責任法によって火災の賠償責任を負わずに済むとは言っても、入居者には賃貸契約による原状回復義務が課せられています。つまり、火災によって与えた損失について、大家に対して損害賠償を負うということです。これを補償するのが「借家人賠償責任」特約です。

また、火災以外の理由(水漏れなど)で他の入居者に損害を与えた場合は、相手に対する責任を問われます。これを補償するのが「個人賠償責任」特約です。 入居者が入るべき保険は、火災保険に「家財保険」「借家人賠償責任」「個人賠償責任」の特約を付けたものになることを覚えておきましょう。

大家が火災保険に加入することのメリットとは

火災保険と聞くと、通常は、自宅のために入るものというイメージがあります。しかし大家となった以上は、たとえ自分が住んでいなくても、万が一に備えて火災保険と2つの特約には入るべきでしょう。

大家にしてみれば、物件ローンの返済や各種経費を考慮すると、手元に残るお金は決して多くはないはずです。それに加えて保険料を支払うことになるわけですから、なかなか納得のできない事態かも知れません。

しかしながら大家における火災保険への加入は、税制面では一つのメリットと考えることもできます。なぜならば、火災保険の保険料は、必要経費として認められるからです。

入居者から入る家賃はすべて不動産収入に算入されます。この不動産収入から必要経費を差し引いた金額が、不動産所得です。この不動産所得に対して所得税が課せられるわけですが、必要経費の中には火災保険の保険料も加えることができます。そのため、所得税が若干低くなるといったメリットがあります。あわせて、都道府県税や市町村税といった、いわゆる住民税も低くなります。

支払った保険料の全額をまかなえるほどの節税額にはなりませんが、確定申告の際に経費計上できる点は覚えておくようにしましょう。

大家が入るべきなのはどっち?火災保険と火災共済

大家が入るべき火災保険として、必ず損害保険会社の火災保険を選ばなければならないというわけではありません。いわゆる火災共済を選択する方法でも可です。

補償の範囲が違う

民間損保会社の火災保険の場合、火災以外にも、非常に細かい範囲の補償がなされます。具体的には、火災、落雷、爆発、落下、飛来、水濡れ、盗難、損傷、汚損、風災、ひょう災、雪災などなどです。必要な特約を選ぶこともできますし、網羅的に特約を付けることもできます。契約内容の範囲次第では、建物に関するほとんどの損害が補償されると言っても過言ではありません。

一方で火災共済の場合、火災の他には自然災害を補償するのみです。爆発や落下、水漏れ、盗難など、自然災害以外の理由による損害に対して補償はありません。 補償範囲の広さにおいても、火災共済は火災保険よりも遥かに手薄いということになります。

火災以外の理由における補償金額が違う

民間の損保会社における火災保険の場合、火災以外の理由で、物件が火災に準じる損害を被ったときでも、火災の補償額とほぼ同額の保険金が支払われます。たとえば3000万円補償の火災保険に入っていた場合、もちろん火災で物件が全焼した場合は3000万円の補償がおりますが、火災以外の原因(風災や水災)で物件が全壊したとしても、同じ3000万円の補償がおりることが普通です。

一方で、同じく3000万円補償の火災共済の場合、火災で物件が全焼した場合には3000万円が補償されますが、火災以外の原因で物件が全壊すると、3000万円のほんの数%しか補償がされません。たとえば全労災の「住まいる共済」の場合だと、火災保険の5%(150万円)しか補償されません。 火災保険と火災共済は、火災に対する補償は同じですが、自然災害に対する補償は大きく異なります。

地震保険の補償金額が違う

火災保険に加入すると、セットで地震保険にも加入することができます。この際の地震保険は国が補償をするもので、万が一地震で物件が全壊した場合、火災保険の金額の50%までが補償されます。

一方で火災共済の場合、国が補償する地震保険には入れません。火災共済とは別で、地震保障に加入することになります。地震保障の場合、補償金額は火災の補償額の20%程度。民間の火災保険に比べると、かなり不利な条件となっています。

以上が、火災保険と火災共済との大きな違いです。 火災保険に比べると火災共済のほうが保険料(掛け金)は若干安くなりますが、保証内容や補償金額は大きく異なります。大家にとってどちらが有利かをよく検討のうえ、加入先を決めましょう。

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