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火災保険の保険価額ってなに?

火災保険の保険金額を決める上では、建物の評価額を適切に算定しなければなりません。ここでは、建物の評価額となる「保険価額」について、特徴の詳細を解説しています。

火災保険の保険価額とは

火災保険の保険価額とは、建物の評価額のこと。保険金や保険料の算定基準となる、大事な指標になります。

火災保険における保険価額(建物の評価額)の算定方法には、「新価(再調達価格)」と「時価」の2つの考え方があります。それぞれ理解しておきましょう。

新価(再調達価格)とは

同じ建物を新たに建築・購入すると仮定した場合、これに要する必要な金額のことを新価(再調達価格)と言います。

時価とは

新価から、経年劣化による価値の減少分を差し引いた金額を、時価と言います。建物の売買において採用される考え方です。 [1]

当然ですが、時価よりも新価(再調達価格)のほうが、保険価額は高くなります。保険価額が高くなれば、保険金額も高くなるため、現在では新価(再調達価格)を基準とした計算が主流となっています。

保険価額はどのように決まる?

現在の火災保険における保険価額の算定基準は、新価(再調達価格)です。ここでは、新価(再調達価格)における保険価額の算定方法について、「新築注文住宅」「新築建売住宅」「中古建売住宅」「分譲マンション」の4つに分けて解説します。

新価(再調達価格)の計算方法

【新築注文住宅の新価】

改めて同じ新築注文住宅を建てた場合にかかる費用が、そのまま保険価額となります。言い換えれば、現在ある新築注文住宅に実際にかかった費用、ということです。

【新築建売住宅の新価】

新築建売住宅の場合、土地と建物を合わせた価格で売られている場合が多いため、建物の新価が不明確になります。その場合の新価の確認方法は2つ。売主から直接確認する、もしくは、消費税から逆算して計算するという方法です。

売主から建物価格を確認できれば、特に問題はありません。あるいは、「土地には消費税がかからない」という法規を利用すれば、消費税から建物価格のみを算定することができます。

【中古建売住宅の新価】

中古建売住宅の場合、新築時点での建築費用を確認できないことがあります。もし確認できたとしても、物価の変動やインフレ率などの影響から、保険価額が過少評価となってしまう恐れもあります。

そこで、中古建売住宅の新価を算定する場合は、「年次別指数法」または「新築費単価法」のいずれかによって評価されることになります。

「年次別指数法」とは、新築当時と現在との物価等を考慮して新価を算定する方法。「新築費単価法」とは、地域の現在の不動産相場等を基準として新価を推定する方法です。

【分譲マンションの新価】

分譲マンションの場合、共用部分の建築費や敷地利用権の価格なども売買価格に含まれているため、占有部分のみの建築費は明確ではありません。

よって現在、分譲マンションの新価算定における基準としては、中古建売住宅でも採用されている「新築費単価法」が一般に用いられています。地域の現在の不動産相場等を基準とし、新価を推定する方法です。

ただし算定においては、マンションの「壁」を占有部分とするか共有部分とするかについて、解釈は分かれます。「壁」を占有部分と解釈した場合、占有面積が広くなる分、保険価額は上がります。

新価(再調達価格)と時価のメリット・デメリット

現在の火災保険における保険価額の主流は新価(再調達価額)。ただし、時価による算定に比べて、絶対的に新価(再調達価額)のほうが有利というわけではありません。

新価(再調達価額)による保険価額と時価による保険価額について、それぞれのメリット・デメリットを理解しておきましょう。

新価(再調達価格)のメリット・デメリット

新価(再調達価額)で保険価額を設定する上でのメリットは、万が一のことがあった場合に、時価よりも高い保険金を受け取ることができる、という点です。

ただし、保険金が高いということは、保険料の額も高くなるということ。万が一のことが「なかった」場合には、時価を基準とした保険料のほうが安くなる、というデメリットがあります。

時価のメリット・デメリット

時価による保険価額のメリット・デメリットは、新価(再調達価額)におけるそれらと、真逆です。

万が一のことが「なかった」場合には、保険料が安く済む点がメリットとなりますが、万が一のことがあった場合には、支払われる保険金が低くなるというデメリットがあります。

なぜ保険価額を正しく設定することが大事なの?

保険価額は、建物に万が一のことがあった場合の「保険金」の算定基準となります。よって、保険価額を正しく設定しなければ、「保険金」も正しく支払われないということにもなりかねません。

建物に生じた損害に対して十分な補償を得るため、そして、無駄な保険料を支払わないため、前提として保険価額の正しい設置が大切なのです。 [1]

参考文献
[1]損保ジャパン日本興亜公式サイト
「火災保険の正しいつけ方~むだなく十分な補償を得るためには~」
http://www.sjnk.co.jp/knowledge/basic/life/contents2/(参照2017-12-17)

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