火災保険の保険価額ってなに？

火災保険の保険価額とは

火災保険の保険価額とは、建物の評価額のこと。保険金や保険料の算定基準となる、大事な指標になります。

火災保険における保険価額（建物の評価額）の算定方法には、「新価（再調達価格）」と「時価」の2つの考え方があります。それぞれ理解しておきましょう。

新価（再調達価格）とは

同じ建物を新たに建築・購入すると仮定した場合、これに要する必要な金額のことを新価（再調達価格）と言います。

新価（再調達価額）での契約を行う際には、「価額協定保険特約」という特約を付帯させて契約を行います。「価額協定保険特約」とは、再調達価額を基準として、保険金額までを限度とした実損払いをするという内容の特約です。

時価とは

新価から、経年劣化による価値の減少分を差し引いた金額を、時価と言います。建物の売買において採用される考え方です。 ［1］

当然ですが、時価よりも新価（再調達価格）のほうが、保険価額は高くなります。保険価額が高くなれば、保険金額も高くなるため、現在では新価（再調達価格）を基準とした計算が主流となっています。

保険価額はどのように決まる？

現在の火災保険における保険価額の算定基準は、新価（再調達価格）です。ここでは、新価（再調達価格）における保険価額の算定方法について、「新築注文住宅」「新築建売住宅」「中古建売住宅」「分譲マンション」の4つに分けて解説します。

新価（再調達価格）の計算方法

【新築注文住宅の新価】

改めて同じ新築注文住宅を建てた場合にかかる費用が、そのまま保険価額となります。言い換えれば、現在ある新築注文住宅に実際にかかった費用、ということです。

【新築建売住宅の新価】

新築建売住宅の場合、土地と建物を合わせた価格で売られている場合が多いため、建物の新価が不明確になります。その場合の新価の確認方法は2つ。売主から直接確認する、もしくは、消費税から逆算して計算するという方法です。

売主から建物価格を確認できれば、特に問題はありません。あるいは、「土地には消費税がかからない」という法規を利用すれば、消費税から建物価格のみを算定することができます。

【中古建売住宅の新価】

中古建売住宅の場合、新築時点での建築費用を確認できないことがあります。もし確認できたとしても、物価の変動やインフレ率などの影響から、保険価額が過少評価となってしまう恐れもあります。

そこで、中古建売住宅の新価を算定する場合は、「年次別指数法」または「新築費単価法」のいずれかによって評価されることになります。

「年次別指数法」とは、新築当時と現在との物価等を考慮して新価を算定する方法。「新築費単価法」とは、地域の現在の不動産相場等を基準として新価を推定する方法です。

【分譲マンションの新価】

分譲マンションの場合、共用部分の建築費や敷地利用権の価格なども売買価格に含まれているため、占有部分のみの建築費は明確ではありません。

よって現在、分譲マンションの新価算定における基準としては、中古建売住宅でも採用されている「新築費単価法」が一般に用いられています。地域の現在の不動産相場等を基準とし、新価を推定する方法です。

ただし算定においては、マンションの「壁」を占有部分とするか共有部分とするかについて、解釈は分かれます。「壁」を占有部分と解釈した場合、占有面積が広くなる分、保険価額は上がります。

新価（再調達価額）は将来的に変化する可能性もある

新価（再調達価額）は「住宅の再建・再購入に必要な金額」なので、新築注文住宅の場合、非常に計算方法が分かりやすいと思います。その上、時価のように年数によって下がっていくこともないため、保険金を受け取るときの算出法もシンプルです。

ですが、時価同様、新価（再調達価額）も将来的に変化する可能性があります。それは、「物価が変動したとき」です。物価が変動すれば、住宅を建てるために必要となる金額も変化するため、新価（再調達価額）は流動的となります。

物価による新価（再調達価額）の変動

火災保険に加入する際の新価（再調達価額）は、「火災保険に加入する時点で同じ住宅を再建するための金額」を表します。

そして、例えば、その8年後に火災によって住宅が全焼してしまった場合、保険金を計算する際に用いられる新価（再調達価額）は、「火災があった時点で同じ住宅を再建するための金額」となります。

つまり、火災保険契約の時点より物価が上昇していた場合、契約時よりも新価（再調達価額）は上がります。反対に、火災保険契約の時点より物価が下落していた場合、契約時よりも新価（再調達価額）は下がることになるのです。

新価（再調達価額）の考え方は、その住宅が新築だった時点の建築費用と、常にイコールであるわけでありません。固定されることなくもっと柔軟性のあるもので、その時の経済状況も含めて考え、住宅を新築同様に再建するために必要な金額だと考えればわかりやすいでしょう。

新価（再調達価格）と時価のメリット・デメリット

現在の火災保険における保険価額の主流は新価（再調達価額）。ただし、時価による算定に比べて、絶対的に新価（再調達価額）のほうが有利というわけではありません。

新価（再調達価額）による保険価額と時価による保険価額について、それぞれのメリット・デメリットを理解しておきましょう。

新価（再調達価格）のメリット・デメリット

新価（再調達価額）で保険価額を設定する上でのメリットは、万が一のことがあった場合に、時価よりも高い保険金を受け取ることができる、という点です。そのため、建物の修理額が保険料で賄いきれないということはなくなるので、万が一の際の安心感が高まります。

ただし、保険金が高いということは、保険料の額も高くなるということ。万が一のことが「なかった」場合には、時価を基準とした保険料のほうが安くなる、というデメリットがあります。

時価のメリット・デメリット

時価による保険価額のメリット・デメリットは、新価（再調達価額）におけるそれらと、真逆です。

万が一のことが「なかった」場合には、保険料が安く済む点がメリットとなりますが、万が一のことがあった場合には、支払われる保険金が低くなるというデメリットがあります。

また、時価方式で長期的な古い火災保険に加入している場合、気づかないうちに保険料を支払いすぎているという可能性もあります。

このことを「超過保険」と言いますが、年数が経過するうちに建物の評価額が低下して、保険金額が建物の評価額を上回った状態のことを指します。

万が一、このような状況で火災が発生したとしても、その時点での建物評価額までの補償しか受けることができず、補償に対して保険料を支払いすぎているということになります。時価で古い火災保険に加入している場合は、保険の見直しを行ってみるべきでしょう。

なぜ保険価額を正しく設定することが大事なの？

保険価額は、建物に万が一のことがあった場合の「保険金」の算定基準となります。よって、保険価額を正しく設定しなければ、「保険金」も正しく支払われないということにもなりかねません。

建物に生じた損害に対して十分な補償を得るため、そして、無駄な保険料を支払わないため、前提として保険価額の正しい設置が大切なのです。 ［1］